Contrattualistica

Tasse su canoni di locazione non percepiti: come evitarle

Contrattualistica, Diritto Tributario, Senza categoria Riccardo Ramuglia6 Febbraio 2026consulenza fiscale, Diritto tributario, Studio RamugliaNon ci sono commenti

Ti è mai capitato di dover versare le tasse su canoni di locazione che il tuo inquilino non ti ha mai pagato? Se possiedi un negozio, un ufficio o un capannone, sai bene che oltre al danno della morosità spesso arriva la beffa del Fisco. A differenza delle abitazioni, dove la legge è più “clemente”, nel settore commerciale il principio è rigido: se il contratto è vivo, le tasse si pagano. In questo articolo, spiegheremo perché accade e, soprattutto, come puoi proteggerti con le giuste clausole contrattuali. La grande disparità: Abitativo vs Commerciale Il sistema fiscale italiano, in materia di redditi fondiari, si basa sul principio secondo cui tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla loro effettiva percezione (art. 26 TUIR). Semplificando il concetto, il Fisco controlla nei Registri la presenza di contratti di locazione registrati e il canone di locazione indicato negli stessi e considera quel canone come incassato. Tuttavia, lo stesso articolo 26 TUIR prevede una deroga significativa per i contratti di locazione abitativa: Locazioni Abitative: i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del locatore a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento. È persino possibile recuperare le tasse già pagate tramite un credito d’imposta. Locazioni Commerciali: non opera alcuna deroga e si applica in modo rigoroso il principio di imputazione del reddito basato sulla titolarità del diritto reale e sull’esistenza del vincolo contrattuale, a prescindere dall’effettivo incasso dei canon Quindi, in questo caso è necessario attendere il provvedimento del Giudice che convalida lo sfratto. Per l’Agenzia delle Entrate, se hai un contratto d’affitto commerciale, quel reddito esiste “sulla carta” e deve essere tassato (IRPEF), anche se l’inquilino è moroso da mesi. (Se devi concludere un contratto di locazione commerciale e vuoi tutelarti anche in caso di morosità ti invito al leggere il nostro articolo sul contratto di locazione) Perché il Fisco pretende il pagamento di canoni non pagati? Il pagamento delle tasse sui canoni di locazione anche non percepiti di un contratto di locazione registrato è dovuto sulla scorta del principio, chiarito anche dalla Corte Costituzionale con ordinanza n. 27550/2024, secondo cui la capacità contributiva di un soggetto può essere desunta da qualsiasi indice di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore. Tale orientamento è in linea con il principio della capacità contributiva sancito dall’art. 53 della Costituzione, secondo cui tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Nelle locazioni commerciali, il legislatore compie una “finzione giuridica”: presume che il solo fatto di possedere un contratto attivo equivalga a una ricchezza reale. La percezione effettiva del denaro è considerata irrilevante ai fini fiscali finché il contratto è in vita. Questo significa che il proprietario viene tassato su una “ricchezza potenziale” che, a causa della morosità, si trasforma in una perdita netta. È un meccanismo rigido che non ammette prove contrarie, se non lo scioglimento formale del vincolo contrattuale. Il riferimento al canone locativo come base imponibile è considerato un’eccezione alla regola generale della rendita catastale e, tale eccezione, può operare solo finché esiste un contratto valido ed efficace che giustifichi il pagamento di un “canone in senso tecnico”. Pertanto, l’obbligo di dichiarare i canoni, anche se non percepiti, e di pagare le relative tasse su di esso, cessa solo nel momento in cui il contratto di locazione viene meno e ciò può avvenire per le seguenti motivazioni: Risoluzione Giudiziale: Una sentenza che dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento. Convalida di Sfratto: Il provvedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità. Risoluzione di Diritto: Il verificarsi di una causa di risoluzione automatica, come l’attivazione di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) o la scadenza del termine in una diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.). Scadenza Naturale del Contratto: La fine del termine di durata previsto dal contratto (art. 1596 c.c.). N.B. La risoluzione del contratto, anche se consensuale, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Dalla locazione all’occupazione senza titolo: canoni di locazione o indennità di occupazione? Un errore comune è pensare che, una volta cessato il contratto, le somme eventualmente versate dall’inquilino rimasto all’interno dei locali siano ancora “canoni”. Giuridicamente, dopo la risoluzione del contratto (sia essa giudiziale o stragiudiziale), il rapporto cambia natura: non si parla più di canone di locazione, ma di indennità di occupazione. Questa distinzione è fondamentale: mentre il canone è tassato “per competenza” (cioè perché previsto dal contratto, anche se non incassato), l’indennità di occupazione segue spesso criteri di tassazione differenti. Interrompere tempestivamente la locazione permette quindi di uscire dal regime punitivo dei redditi fondiari, limitando il prelievo fiscale solo a quanto effettivamente percepito o stabilito come risarcimento per il danno da occupazione illegittima. La Soluzione dello Studio Ramuglia: La Clausola Risolutiva Espressa Data la rigidità del sistema, per il locatore di un immobile commerciale è essenziale agire con la massima tempestività di fronte alla morosità del conduttore. Attendere significa accumulare un debito fiscale su somme mai incassate La strategia più efficace per tutelarsi è l’inserimento nel contratto di una clausola risolutiva espressa (Art. 1456 C.C.). Perché la risoluzione operi, non è sufficiente il mero inadempimento: è necessario che il locatore dichiari espressamente alla controparte di volersi avvalere della clausola. È importante ricordare che la risoluzione, nei contratti di durata, opera ex nunc, ovvero dal momento in cui si verifica. Ciò significa che tutti i canoni maturati e non pagati fino a quel momento rimangono comunque reddito imponibile per il locatore. Come funziona la tutela: Automatismo: Il contratto si risolve automaticamente se il conduttore non paga anche una sola rata entro la scadenza pattuita. Stop alle Tasse: Una volta che il proprietario dichiara di volersi avvalere della clausola, l’obbligo di dichiarare i canoni cessa immediatamente. Velocità: Non devi attendere i mesi (o anni) di un giudizio di sfratto per dire al Fisco che non stai più guadagnando. Per rendere la cessazione del reddito opponibile all’Agenzia delle Entrate, è essenziale registrare tempestivamente la risoluzione del contratto. L’Importanza della Registrazione della Risoluzione per non vedere più tassati

Guida alle Novità della Locazione e alla Nuova Tassazione 2026

Contrattualistica, Senza categoria Riccardo Ramuglia25 Gennaio 2026Non ci sono commenti

Il panorama normativo che disciplina le locazioni brevi ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione legislativa, culminata con le recenti disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2026. Per i proprietari immobiliari e gli investitori del settore, la corretta gestione degli affitti transitori richiede oggi una pianificazione fiscale rigorosa, volta a prevenire la riqualificazione dell’attività in senso imprenditoriale e a ottimizzare il carico impositivo derivante dalla scelta della cedolare secca. Definizione e Perimetro Applicativo del Regime L’istituto delle locazioni brevi si configura come un modello contrattuale di durata non superiore a trenta giorni, finalizzato a soddisfare esigenze abitative transitorie. La peculiarità di tale regime risiede nella possibilità di applicare una tassazione sostitutiva, a condizione che le parti contraenti siano esclusivamente persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. L’oggetto della locazione deve essere limitato a unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10). Nella locazione breve viene ammessa solo la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla fruizione dell’immobile, quali la pulizia dei locali, la sostituzione della biancheria e la connettività di rete. Rimane esclusa la somministrazione di servizi di carattere alberghiero (quali es. colazione, riassetto quotidiano della camera, reception), che determinerebbe l’immediata esclusione dal regime agevolato. Servizi Accessori vs Servizi Alberghieri: cosa è ammesso e cosa no Un errore comune che può portare alla perdita del regime della cedolare secca e all’imputazione di attività imprenditoriale riguarda la natura dei servizi offerti agli ospiti. La normativa sulle locazioni brevi è estremamente rigorosa nel tracciare il confine tra “affitto” e “attività alberghiera”. Per rimanere nell’ambito della locazione breve ed evitare contestazioni dall’Agenzia delle Entrate, è consentito fornire esclusivamente i servizi accessori strettamente connessi alla fruizione dell’immobile, quali: Pulizia dei locali: da effettuarsi obbligatoriamente a ogni cambio di ospite; Fornitura di biancheria: kit di lenzuola e asciugamani messi a disposizione all’arrivo; Connettività Wi-Fi: ormai considerato un servizio essenziale per la tracciabilità e il comfort. Al contrario, sono tassativamente vietati tutti i servizi tipici delle strutture ricettive (come B&B o hotel), la cui presenza determinerebbe l’immediata riqualificazione dell’attività in senso imprenditoriale. Tra questi rientrano: La somministrazione di alimenti e bevande: non è possibile offrire la colazione o pasti ai propri ospiti; Il riassetto quotidiano della camera: la pulizia e il cambio biancheria durante il soggiorno dell’ospite sono considerati servizi alberghieri; Servizi di portineria o reception: la presenza di personale dedicato all’accoglienza h24 o a servizi di segreteria è incompatibile con il regime delle locazioni brevi. La distinzione è sottile ma decisiva: offrire anche solo uno di questi servizi aggiuntivi comporta il rischio di perdere i benefici fiscali descritti nella Legge di Bilancio 2026, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e ricalcolo delle imposte secondo le aliquote ordinarie. Quanto si paga nel 2026? Esempi di tassazione e nuove aliquote Per i proprietari che gestiscono locazioni brevi in regime non imprenditoriale, il 2026 conferma un sistema di tassazione “a doppio binario” basato sul numero di immobili messi a reddito. Se possiedi fino a un massimo di due unità abitative destinate agli affitti transitori, puoi ancora optare per il regime della cedolare secca, che sostituisce l’IRPEF e le addizionali. La determinazione dell’aliquota della cedolare secca non è più uniforme. Il legislatore ha previsto un’aliquota agevolata al 21 per cento limitatamente a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente per ciascun anno fiscale. Qualora il locatore destini alla locazione breve ulteriori unità, per queste ultime trova applicazione l’aliquota maggiorata al 26 per cento. Tale meccanismo concede al contribuente la facoltà di optare per l’applicazione della misura ridotta sull’immobile che garantisce il maggior rendimento, indipendentemente dall’ordine cronologico di stipula dei contratti, demandando la scelta definitiva alla fase di presentazione della dichiarazione dei redditi. Le aliquote applicabili sono le seguenti: 21% sul primo immobile: questa aliquota agevolata si applica a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente per ciascun anno fiscale. 26% sul secondo immobile: per la seconda unità destinata a locazione breve, la tassazione sale al 26%. Oltre i due immobili: a partire dalla terza unità immobiliare, scatta la presunzione legale di imprenditorialità, obbligando il proprietario all’apertura della Partita IVA e al passaggio alla tassazione del reddito d’impresa. Esempio Pratico di Calcolo Supponiamo che un proprietario affitti due appartamenti, A e B, con rendite annuali rispettivamente di 12.000€ e 8.000€. In fase di dichiarazione dei redditi, il contribuente ha la facoltà di scegliere quale immobile tassare al 21% per massimizzare il risparmio fiscale: Appartamento A (scelto per l’aliquota ridotta): $12.000€ x 21% = 2.520,00 € di imposta. Appartamento B (aliquota maggiorata): $8.000€ x 26% = 2.080,00 € di imposta. È importante ricordare che se utilizzi portali telematici come Airbnb o Booking, questi operano una ritenuta d’acconto del 21%. Nel caso del secondo immobile, spetta al locatore versare il conguaglio del 5% mancante per raggiungere l’aliquota del 26% tramite il Quadro LC del modello Redditi. La Nuova Presunzione di Imprenditorialità Il mutamento più significativo introdotto dalla Legge 199/2025 riguarda i criteri di demarcazione tra gestione privata e attività d’impresa. A partire dal 1° gennaio 2026, il limite numerico oltre il quale scatta la presunzione legale di esercizio di attività commerciale è stato ridotto a due unità immobiliari. Di conseguenza, il proprietario che destina alla locazione breve più di due immobili è obbligato all’apertura della Partita IVA e all’adempimento di tutti gli obblighi contabili e previdenziali previsti per le imprese. Ne discende che nel momento in cui un locatore stipula un contratto di locazione breve per la terza unità immobiliare, la presunzione di imprenditorialità si applica all’intera attività di locazione svolta nell’anno. Di conseguenza, tutti i redditi derivanti dalle locazioni brevi (inclusi quelli dei primi due immobili) concorreranno a formare il reddito d’impresa e non potranno più beneficiare della cedolare secca per quell’annualità. Tale disposizione segna un netto restringimento rispetto alla normativa previgente, obbligando molti locatori a una revisione strutturale del proprio modello di gestione immobiliare. Si consideri un proprietario che nel 2026 loca tre appartamenti (A, B e C). Anche se i contratti sono

Locazione transitoria per studenti e lavoratori: cosa prevede la Legge 431/98

Contrattualistica Carmelo Ramuglia8 Luglio 2025Non ci sono commenti

Se si possiede un immobile che si vuole mettere a reddito una delle soluzioni più efficienti potrebbe essere la locazione transitoria. Questo tipo di locazione ha come caratteristica principale la “transitorietà” del conduttore, ciò significa che l’immobile verrà locato solo per brevi periodi. La locazione transitoria è un’opportunità da tenere in considerazione per chi possiede un immobile in città universitarie o comunque in città con un indice elevato di occupazione. Tuttavia, prima di stipulare tale tipo di contratto è necessario conoscere bene la normativa di riferimento per evitare brutte sorprese in caso di morosità o di contenziosi legati al suddetto rapporto contrattualistico. Normativa di riferimento & durata del contratto La legge n. 431 del 1998 (c.d. legge sulle locazioni abitative) ha introdotto, con l’art. 5, il contratto di locazione transitoria. Tale tipo di contratto può avere una durata inferiore ai limiti previsti per le normali locazione abitative. Questa deroga è prevista al fine di “soddisfare particolari esigenze della parti”. A completamento della normativa di riferimento è intervenuto il D.M. del 16 gennaio 2017 che, all’art. 2, ha previsto che i contratti di natura transitoria hanno durata non superiore a 18 mesi. Alla scadenza del contratto, questo potrà essere rinnovato per una sola volta e per la stessa durata ove ne facciano richiesta una delle parti e nel caso in cui sussistano ancora le esigenze della transitorietà. In seguito al rinnovo, se le parti decidono di prorogare ulteriormente il contratto, si applicherà la disciplina ordinaria del contratto 4+4. In merito alla possibilità di rinnovo del contratto transitorio, la Suprema Corte ha chiarito che le condizioni per poter rinnovare il contratto in esame sono: “1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine” ed inoltre ha chiarito che “quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98.”(Cass. n. 4075/2014). Elementi del rinnovo del contratto di locazione transitoria – Clausola contrattuale che prevede il rinnovo (NO rinnovo tacito); – Sussistenza delle esigenze di transitorietà; – Comunicazione al locatore, prima della scadenza contrattuale, di voler rinnovare il contratto. La comunicazione deve esse fatta a mezzo raccomandata; N.B. Una possibile deroga alla durata massima dei 18 mesi, è prevista dall’art. 3 del D.M. 30.12.2002 per le locazioni transitorie a studenti universitari “fuori sede”. In questi casi la durata del contratto non può essere inferiore a 6 mesi e non superiore a 3 anni salvo disdetta del condutto Causa del contratto transitorietà Ogni qualvolta si stipula un contratto transitorio è necessario indicare nello stesso la causa che ne ha determinato la transitorietà. L’art. 5 della L. n. 431/1998 prevede espressamente che è possibile adottare la forma contrattuale in esame per “soddisfare particolari esigenze delle parti”. Tra le cause che possono giustificare la stipula di un contratto di locazione transitoria sono ammesse: L’avvio di lavori di ristrutturazione imminenti; Motivi lavorativi; Attesa di disponibilità di un altro immobile; Separazione coniugale temporanea. L’elenco sopra indicato non è tassativo. La mancata indicazione della causa giustificatrice del contratto di locazione transitoria, o se essa è fittizia, può causare l’invalidità del contratto stipulato con la conseguente conversione dello stesso in un contratto a canone libero di 4 anni + 4 anni, ai sensi della Legge n. 431/1998. Determinazione del canone Il canone è liberamente determinabile dalle parti tuttavia l’art. 2 comma 2 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 stabilisce che “I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee”. Ciò significa che, in determinati Comuni, le parti non hanno la piena libertà di determinare il canone del contratto di locazione transitoria ma devono rispettare dei limiti minimi e massimi stabiliti a livello locale. Tra questi comuni rientra il Comune di Messina e di Milazzo, mentre non rientra ad esempio il Comune di Villafranca Tirrena (ME). Oneri di registrazione e cedolare secca Il contratto di locazione transitoria deve essere redatto in forma scritta utilizzando il modello specifico fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. La mancanza di tali presupposti formali e sostanziali può condurre alla nullità della clausola relativa alla durata e, per effetto di legge, all’applicazione della disciplina ordinaria delle locazioni. Una volta redatto, il contratto deve essere registrato. In assenza di registrazione il contratto potrebbe essere convertito in contratto di locazione ordinaria. Ci si chiede se è possibile applicare a tale tipo di contratto il regime della cedolare secca. La cedolare secca è un regime fiscale che prevede un’aliquota fissa sul canone di locazione (21% se il canone è stato stabilito liberamente ovvero il 10% quando il canone è concordato o definito in base a quei criteri indicati negli Accordi Territoriali). La scelta dell’applicazione della cedolare secca è facoltativa e deve essere indicata al momento della registrazione del contratto. Questo rende l’affitto transitorio una soluzione vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale. Se invece non si opta per il regime della cedolare secca, al momento della registrazione del contratto di locazione transitoria sarà necessario pagare un’imposta di registro pari al 2% del canone di locazione e con un minimo di 67,00 euro all’atto di registrazione e ogni anno al rinnovo del contratto e l’imposta di bollo € 16,00 ogni 4 facciate. Ulteriori obblighi e clausole accessorie Occorre inoltre precisare che, ai sensi dell’art. 6 c. 2 del D. Lgs. n. 192/2005, nel caso in cui l’edificio o l’unità locata non

Contratti di Locazione Commerciale: come tutelarsi e cosa sapere prima di firmare

Contrattualistica Carmelo Ramuglia21 Febbraio 2025Non ci sono commenti

Le locazioni commerciali rappresentano una valida opportunità per chi vuole mettere a reddito il proprio immobile e per chi vuole espandere o avviare la propria attività senza stazionare ingenti somme per l’acquisto dell’immobile. I contratti di locazione commerciale però sono differenti dalle normali locazioni ad uso abitativo, sia per le tutele garantite che per i diritti spettanti alle parti contrattuali. È fondamentale sapere come tutelarsi e cosa attenzionare prima di firmare un contratto di locazione commerciale. Sono escluse dalla presente trattazione le “grandi locazioni” ovvero le locazioni con il canone annuo convenuto superiore a 250mila euro. Normativa di riferimento & durata del contratto La locazione commerciale è disciplinata dal Codice Civile e dalla Legge n. 392/1978 anche detta legge dell’equo canone. La Legge sull’equo canone prevede, all’art. 27 che la durata della locazione e sublocazione di immobili urbani non può essere inferiore a 6 anni quando l’immobile locato è adibito ad un’attività industriale, commerciale, artigianale di interesse turistico quali impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, nonché nei casi in cui l’immobile è adibito all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. N.B. nel caso in cui l’attività svolta all’interno dell’immobile locato è un’attività alberghiera o attività similari ovvero all’esercizio di attività teatrali, la locazione non potrà essere inferiore a 9 anni. La durata del contratto di locazione commerciale può comunque avere una durata inferiore dei classici 6 anni quando l’attività svolta ha carattere transitorio. Un ulteriore deroga alla durata di sei anni del contratto di locazione è prevista per le attività stagionali. Per quest’ultime, è infatti previsto l’obbligo, in capo al locatore, di locare lo stesso immobile allo stesso conduttore per la medesima stagione dell’anno successivo, se il conduttore ne ha fatto espressa richiesta. Tale obbligo tuttavia, ha la durata massima di sei anni consecutivi ovvero nove nel caso di utilizzazione alberghiera dell’immobile. Alla scadenza il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, nei casi di immobile adibito ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrale, di nove anni in nove anni. Per evitare il rinnovo tacito del contratto è necessario comunicare all’altra parte apposita disdetta nelle modalità indicate nel paragrafo successivo. Attività svolta Durata minima del contratto Commerciale, industriale, artigianale di interesse turistico, impianti sportivi, lavoro autonomo 6 anni +6 anni Alberghiera e attività similari, teatrali 9 anni + 9 anni Transitoria Anche al di sotto dei 6 anni Modalità di disdetta e di recesso del contratto di locazione commerciale Il locatore e il conduttore possono decidere di non voler più rinnovare tacitamente il contratto di locazione commerciale. In questi casi sarà necessario inviare, a mezzo raccomandata, apposita disdetta almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Tuttavia, il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza contrattuale, e sempre nel rispetto dei termini sopra detti, quando lo stesso intende: Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; Adibire l’immobile all’esercizio, proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività sopra elencate ovvero, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionale; Demolire l’immobile per ricostruirlo, ristrutturarlo integralmente o eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma pluriennale di attuazione; Ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. N.B. nella raccomandata contenente la disdetta deve essere indicato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli sopra elencati, sul quale si fonda la disdetta. Le parti possono liberamente stabile che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento il contratto di locazione commerciale dandone preavviso al locatore almeno sei mesi prima mediante lettera raccomandata. Qualora le parti non avessero pattuito tale facoltà, il conduttore potrà, qualora ricorrano gravi motivi, recedere in qualsiasi momento il contratto di locazione commerciale dandone preavviso di almeno sei mesi al locatore. Canoni di locazione Il canone del contratto di locazione commerciale può essere liberamente determinato dalle parti. Allo stesso modo le parti possono stabile che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore. Tuttavia, salvo in caso in cui le parti abbiano pattuito una durata superiore ai classici 6 anni – 9 anni nei casi sopra detti –, le eventuali variazioni in aumento non potranno essere superiori al 75%, di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Tale aggiornamento può essere applicato anche alle locazioni stagionali. Indennità di avviamento La legge dell’equo canone prevede una tutela maggiorata per i conduttori che, nell’immobile locato, svolgono le attività indicate nel primo paragrafo e ai commi 1 e 2 dell’art. 27 e che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Ed infatti, l’art. 34 della l. n. 392/1978 prevede, in caso di cessazione del rapporto di locazione, un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, 21 mensilità per le attività alberghiere. N.B. L’indennità di avviamento è dovuta solo se la cessazione del rapporto di locazione non sia causato da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267. L’indennità di avviamento non si applica in caso di attività destinati all’’esercizio di attività professionale, all’attività di carattere transitorio, ed alla locazione degli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. Inoltre, nel caso in cui l’immobile precedentemente locato è stato adibito, entro l’anno successivo alla cessazione del precedente contratto, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica (anche affini a quella già esercitata dal conduttore uscente), il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità pari