Locazione transitoria per studenti e lavoratori: cosa prevede la Legge 431/98
Se si possiede un immobile che si vuole mettere a reddito una delle soluzioni più efficienti potrebbe essere la locazione transitoria.
Questo tipo di locazione ha come caratteristica principale la “transitorietà” del conduttore, ciò significa che l’immobile verrà locato solo per brevi periodi.
La locazione transitoria è un’opportunità da tenere in considerazione per chi possiede un immobile in città universitarie o comunque in città con un indice elevato di occupazione.
Tuttavia, prima di stipulare tale tipo di contratto è necessario conoscere bene la normativa di riferimento per evitare brutte sorprese in caso di morosità o di contenziosi legati al suddetto rapporto contrattualistico.
Normativa di riferimento & durata del contratto
La legge n. 431 del 1998 (c.d. legge sulle locazioni abitative) ha introdotto, con l’art. 5, il contratto di locazione transitoria.
Tale tipo di contratto può avere una durata inferiore ai limiti previsti per le normali locazione abitative. Questa deroga è prevista al fine di “soddisfare particolari esigenze della parti”.
A completamento della normativa di riferimento è intervenuto il D.M. del 16 gennaio 2017 che, all’art. 2, ha previsto che i contratti di natura transitoria hanno durata non superiore a 18 mesi.
Alla scadenza del contratto, questo potrà essere rinnovato per una sola volta e per la stessa durata ove ne facciano richiesta una delle parti e nel caso in cui sussistano ancora le esigenze della transitorietà. In seguito al rinnovo, se le parti decidono di prorogare ulteriormente il contratto, si applicherà la disciplina ordinaria del contratto 4+4.
In merito alla possibilità di rinnovo del contratto transitorio, la Suprema Corte ha chiarito che le condizioni per poter rinnovare il contratto in esame sono: “1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine” ed inoltre ha chiarito che “quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98.”(Cass. n. 4075/2014).
Elementi del rinnovo del contratto di locazione transitoria |
– Clausola contrattuale che prevede il rinnovo (NO rinnovo tacito); – Sussistenza delle esigenze di transitorietà; – Comunicazione al locatore, prima della scadenza contrattuale, di voler rinnovare il contratto. La comunicazione deve esse fatta a mezzo raccomandata; |
N.B. Una possibile deroga alla durata massima dei 18 mesi, è prevista dall’art. 3 del D.M. 30.12.2002 per le locazioni transitorie a studenti universitari “fuori sede”. In questi casi la durata del contratto non può essere inferiore a 6 mesi e non superiore a 3 anni salvo disdetta del condutto
Causa del contratto transitorietà
Ogni qualvolta si stipula un contratto transitorio è necessario indicare nello stesso la causa che ne ha determinato la transitorietà.
L’art. 5 della L. n. 431/1998 prevede espressamente che è possibile adottare la forma contrattuale in esame per “soddisfare particolari esigenze delle parti”.
Tra le cause che possono giustificare la stipula di un contratto di locazione transitoria sono ammesse:
- L’avvio di lavori di ristrutturazione imminenti;
- Motivi lavorativi;
- Attesa di disponibilità di un altro immobile;
- Separazione coniugale temporanea.
L’elenco sopra indicato non è tassativo.
La mancata indicazione della causa giustificatrice del contratto di locazione transitoria, o se essa è fittizia, può causare l’invalidità del contratto stipulato con la conseguente conversione dello stesso in un contratto a canone libero di 4 anni + 4 anni, ai sensi della Legge n. 431/1998.
Determinazione del canone
Il canone è liberamente determinabile dalle parti tuttavia l’art. 2 comma 2 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 stabilisce che “I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee”.
Ciò significa che, in determinati Comuni, le parti non hanno la piena libertà di determinare il canone del contratto di locazione transitoria ma devono rispettare dei limiti minimi e massimi stabiliti a livello locale.
Tra questi comuni rientra il Comune di Messina e di Milazzo, mentre non rientra ad esempio il Comune di Villafranca Tirrena (ME).
Oneri di registrazione e cedolare secca
Il contratto di locazione transitoria deve essere redatto in forma scritta utilizzando il modello specifico fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. La mancanza di tali presupposti formali e sostanziali può condurre alla nullità della clausola relativa alla durata e, per effetto di legge, all’applicazione della disciplina ordinaria delle locazioni.
Una volta redatto, il contratto deve essere registrato. In assenza di registrazione il contratto potrebbe essere convertito in contratto di locazione ordinaria.
Ci si chiede se è possibile applicare a tale tipo di contratto il regime della cedolare secca.
La cedolare secca è un regime fiscale che prevede un’aliquota fissa sul canone di locazione (21% se il canone è stato stabilito liberamente ovvero il 10% quando il canone è concordato o definito in base a quei criteri indicati negli Accordi Territoriali). La scelta dell’applicazione della cedolare secca è facoltativa e deve essere indicata al momento della registrazione del contratto. Questo rende l’affitto transitorio una soluzione vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale.
Se invece non si opta per il regime della cedolare secca, al momento della registrazione del contratto di locazione transitoria sarà necessario pagare un’imposta di registro pari al 2% del canone di locazione e con un minimo di 67,00 euro all’atto di registrazione e ogni anno al rinnovo del contratto e l’imposta di bollo € 16,00 ogni 4 facciate.
Ulteriori obblighi e clausole accessorie
Occorre inoltre precisare che, ai sensi dell’art. 6 c. 2 del D. Lgs. n. 192/2005, nel caso in cui l’edificio o l’unità locata non ne sia già dotata, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica APE ovvero, se l’abitazione non è dotata ancora dell’APE, sarà necessario effettuarla entro 45 giorni dalla registrazione del contratto.
Tuttavia, la mancata presentazione o omessa allegazione dell’APE al contratto comporta una sanzione amministrativa pecuniaria che va da un minimo di € 300,00 ad un massimo di € 1.800,00 così come previsto dall’art. 15 c. 9 del D. lgs. n. 192/2005.
Un’altra clausola che potrebbe essere utile in caso di stipula del contratto di locazione ad uso transitorio potrebbe essere la clausola di divieto di sublocazione e di cessione del contratto. La presenza o meno di tale clausola deve essere valutata caso per caso a seconda delle esigenze e degli interessi delle parti contraenti.
Conclusioni
Il contratto di locazione transitoria è un’ottima opportunità per mettere il proprio immobile a reddito soprattutto per chi possiede tale immobile in una zona ad alto tasso di occupazione e/o in una zona universitaria.
Tuttavia, come tutti i contratti, è sempre utile rivolgersi ad un professionista per tutelare al meglio i propri interessi evitando di utilizzare modelli standard che potrebbero non essere applicati al tuo caso concreto.
Il nostro studio fornisce una consulenza contrattuale completa, che va dalla redazione e fino all’eventuale fase di contenzioso. Puoi fissare una consulenza per valutare insieme la migliore soluzione per il tuo caso.
Fonti normative
- Legge 431/1998;
- M. del 16 gennaio 2017;
- Lgs. n. 192/2005.