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Studio Ramuglia

Studio di Consulenza Aziendale

Author : Riccardo Ramuglia

Rottamazione-quinquies: gestione della posizione esattoriale

Casi Studio Riccardo Ramuglia, , Non ci sono commenti per Rottamazione-quinquies: gestione della posizione esattoriale

Nell’attuale panorama economico, le imprese italiane si trovano spesso a dover fronteggiare una complessità normativa sempre crescente, in particolare nel settore fiscale, previdenziale e tributario. Le posizioni esattoriali pendenti, le rateizzazioni attive e le procedure di rottamazione rappresentano un carico amministrativo significativo che, se non gestito con competenza, può diventare un freno allo sviluppo aziendale. È in questo contesto che il nostro Studio multidisciplinare opera quotidianamente, offrendo un supporto integrato che abbraccia consulenza fiscale, tributaria, legale e giuslavoristica. Il caso che presentiamo oggi riguarda una ditta che si è rivolta al nostro Studio per affrontare una situazione debitoria complessa, con cartelle esattoriali pendenti aventi quale ente impositore sia l’Agenzia delle Entrate che l’INPS. L’obiettivo del cliente era chiaro: regolarizzare le proprie pendenze in modo strutturato, ottimizzando i pagamenti e preservando la continuità operativa dell’azienda. Si trattava di una situazione che, se lasciata incompiuta, avrebbe potuto generare ulteriori aggravamenti, sanzioni e complicazioni nella gestione quotidiana dell’impresa. La prima fase: analisi approfondita e accesso al cassetto esattoriale Il percorso è iniziato il 24 febbraio 2026 con un appuntamento in studio. La prima fase di ogni nostro incarico è sempre dedicata a un’analisi approfondita della posizione del cliente. In questo caso, abbiamo proceduto con l’accesso al cassetto esattoriale per ottenere una visione completa e aggiornata della situazione debitoria. Questo strumento, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate-Riscossioni, consente di verificare in tempo reale tutte le pendenze previdenziali, le rateizzazioni in corso, le cartelle esattoriali e gli eventuali benefici già fruiti o ancora fruibili. Da questa prima verifica è emerso che risultavano rottamabili tre cartelle esattoriali, per un carico totale di 11.029,95 euro. Attraverso la rottamazione quinquies, l’importo da corrispondere sarebbe sceso a 7.000,75 euro, con un risparmio netto di 3.796,96 euro per la ditta. Si trattava di un’opportunità significativa, ma la gestione della situazione richiedeva una valutazione attenta di tutte le variabili in campo. Non è sufficiente, infatti, calcolare il risparmio potenziale: è necessario verificare la compatibilità della rottamazione con le altre procedure in corso, le scadenze da rispettare e le conseguenze su eventuali rateizzazioni attive. Parallelamente, abbiamo analizzato le rateizzazioni già in essere. Ne sono emerse due: una del maggio 2023, contenente una delle tre cartelle oggetto di rottamazione, e una seconda del settembre 2023 (con 40 rate), che non rientrava tra le pendenze rottamabili. Inoltre, una precedente rottamazione quater del 9 marzo 2023 risultava ancora valida e in corso. Questa pluralità di procedure attive richiedeva una gestione coordinata per evitare sovrapposizioni, conflitti o perdite di benefici. Una gestione approssimativa avrebbe potuto comportare l’annullamento di rateizzazioni, la decadenza da benefici già acquisiti o, peggio ancora, l’irreperibilità di soluzioni alternative. La strategia iniziale prevedeva la sospensione della rateizzazione del maggio 2023, l’estromissione della cartella oggetto di rottamazione e la successiva rimodulazione della rateizzazione stessa. La seconda rateizzazione, invece, doveva essere mantenuta in quanto non interessata dalla procedura di rottamazione. La rottamazione quater, essendo ancora valida, andava semplicemente continuata. Questa impostazione iniziale, pur tecnicamente corretta, doveva essere sottoposta al vaglio del cliente, poiché solo l’amministratore poteva indicare le reali priorità aziendali. La seconda fase: definizione dell’incarico e comprensione delle reali esigenze del cliente Il 26 febbraio 2026 abbiamo proceduto con la formalizzazione dell’incarico professionale. Abbiamo predisposto la lettera di incarico, la documentazione antiriciclaggio e l’informativa privacy, tutti documenti che il nuovo cliente ha firmato durante un nuovo colloquio in studio. Questa fase, apparentemente burocratica, è in realtà fondamentale: stabilisce le regole del rapporto professionale, garantisce la trasparenza reciproca e assicura il rispetto degli obblighi normativi in materia di antiriciclaggio e protezione dei dati personali. È proprio in questa fase che emerge il valore aggiunto del nostro approccio consulenziale. Durante la discussione con l’amministratore della ditta, è emersa una considerazione strategica fondamentale: la volontà dell’imprenditore era quella di regolarizzare esclusivamente le pendenze INPS riguardanti i dipendenti. Questo orientamento ha modificato significativamente l’impostazione iniziale del lavoro. L’imprenditore, infatti, aveva una visione chiara delle proprie priorità: concentrarsi sulle obbligazioni previdenziali legate al rapporto di lavoro, piuttosto che disperdere risorse su pendenze fiscali che, sebbene economicamente vantaggiose da rottamare, non rientravano nel suo obiettivo strategico immediato. Una delle tre cartelle originariamente individuate per la rottamazione, infatti, riguardava un debito verso l’Agenzia delle Entrate e non verso l’INPS. Sebbene la rottamazione di questa cartella avrebbe comunque comportato un risparmio di circa 1.000 euro, l’amministratore ha preferito concentrare gli sforzi sulle sole pendenze previdenziali, coerentemente con la sua strategia aziendale. Questa scelta, apparentemente contro-intuitiva dal punto di vista puramente economico, rivela invece una visione manageriale attenta: regolarizzare prima ciò che è più strategico per il rapporto con i dipendenti e con l’INPS, e affrontare le altre pendenze in un secondo momento. Questo episodio illustra un principio cardine del nostro modo di lavorare: non ci limitiamo a eseguire procedure standardizzate, ma ascoltiamo attivamente il cliente, comprendiamo le sue priorità e adattiamo il nostro intervento alle sue reali esigenze. La consulenza non è una mera applicazione di norme, ma un percorso condiviso in cui le scelte dell’imprenditore guidano le nostre azioni. Un professionista che si limitasse a seguire il percorso iniziale senza confrontarsi con il cliente avrebbe ottenuto un risparmio economico, ma avrebbe probabilmente generato insoddisfazione e mancato l’obiettivo strategico dell’imprenditore. La terza fase: ricalibrazione della strategia e identificazione delle cartelle INPS A seguito della chiarezza emersa dal colloquio, abbiamo ricalibrato la strategia operativa. La decisione è stata quella di procedere con la rottamazione di una sola cartella, quella ritenuta più vantaggiosa nel contesto delle priorità espresse dal cliente. Questa scelta ha richiesto una nuova analisi delle cartelle, verificando quali fossero effettivamente riconducibili a debiti INPS e quali invece riguardassero altre amministrazioni. Ottenuta la rottamazione, il passo successivo sarebbe stato richiedere la rimodulazione della rateizzazione del maggio 2023, non solo eliminando la cartella rottamata, ma inserendo al suo posto le altre cartelle INPS ancora pendenti in esattoria. Abbiamo identificato sei cartelle INPS specifiche, con importi che andavano da poche decine di euro fino a circa 1.830 euro, per un totale che avrebbe permesso una ristrutturazione efficace del debito. Questa operazione avrebbe consentito

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Gestione del Patrimonio Immobiliare Ipotecato

Casi Studio Riccardo Ramuglia, , , , Non ci sono commenti per Gestione del Patrimonio Immobiliare Ipotecato

Nel contesto economico attuale, molte Piccole e Medie Imprese (PMI) e privati cittadini si trovano a gestire una situazione paradossale: il possesso di un patrimonio immobiliare di valore, che tuttavia risulta “congelato” e inutilizzabile a causa di iscrizioni ipotecarie da parte dell’Agente della Riscossione (ADER). L’ipoteca esattoriale, spesso iscritta a garanzia di consistenti debiti tributari o previdenziali, trasforma un asset in una passività: il bene non può essere venduto facilmente, non può essere offerto in garanzia agli istituti di credito per ottenere nuova liquidità e, col tempo, rischia di deteriorarsi o di finire all’asta giudiziaria, con una conseguente perdita massiccia di valore. Il nostro Studio affronta queste criticità non come meri problemi burocratici, ma come sfide strategiche che richiedono un approccio integrato: legale, fiscale e tecnico. Oggi vorremo condividere con voi un Case Study affrontato dallo Studio Ramuglia che illustra come, attraverso l’applicazione sapiente di normative spesso trascurate, sia possibile sbloccare la vendita di un immobile ipotecato, soddisfare l’Erario e proteggere l’acquirente da rischi futuri. Il Caso Studio: Una Complessità Stratificata Una contribuente proprietaria di diversi cespiti immobiliari in un comune della provincia siciliana aveva un’iscrizione ipotecaria massiva sull’intero compendio immobiliare per un capitale superiore ai 130.000 euro, con un montante complessivo che superava i 260.000 euro. La situazione era ulteriormente complicata da tre fattori critici: La Comproprietà: L’immobile oggetto della vendita (un locale deposito allo stato di rudere) non era interamente di proprietà della contribuente, ma detenuto pro-quota al 50% con altri soggetti terzi. Il Contesto della Rottamazione: La cliente aveva aderito alla procedura di “Rottamazione Quater” (L. 197/2022). Se da un lato ciò riduceva il carico sanzionatorio, dall’altro non cancellava automaticamente l’ipoteca, che rimaneva attiva a garanzia del pagamento delle rate residue. L’Esigenza di Liquidità: La vendita era funzionale a reperire le risorse necessarie per onorare proprio le rate della definizione agevolata, creando un circolo vizioso: per pagare l’ADER serviva vendere, ma per vendere serviva il consenso dell’ADER. Il Quadro Normativo: L’Articolo 52 del D.P.R. 602/1973 Per risolvere questo stallo, lo Studio ha individuato nella disciplina della riscossione mediante ruolo lo strumento chiave: l’art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. Questa norma, di natura eccezionale, consente al debitore di procedere alla vendita di un bene pignorato o ipotecato, previa autorizzazione dell’Agente della Riscossione. Tuttavia, il rilascio di tale nulla osta non è discrezionale, ma subordinato al rispetto di criteri tecnici rigorosi. Il legislatore ha inteso favorire la “vendita privata” rispetto a quella forzata (all’asta), poiché la prima garantisce solitamente un realizzo superiore e tempi più rapidi per lo Stato. Tuttavia, affinché l’operazione sia valida, il prezzo di vendita deve essere ritenuto congruo. Qui interviene l’importanza della consulenza tecnica: i professionisti dello Studio ha dovuto asseverare che il valore proposto fosse conforme ai parametri degli artt. 68 e 79 del medesimo decreto, basati su coefficienti legati alla rendita catastale. L’Iter Procedurale: Dalla Strategia all’Esecuzione L’attività dello Studio si è articolata in diverse fasi lavorative, ciascuna essenziale per la riuscita dell’operazione. Analisi e Negoziazione Telematica Inizialmente, lo Studio ha dovuto mappare l’intero fascicolo esattoriale della cliente. In un’epoca di digitalizzazione, il primo ostacolo è stato l’interazione con i portali istituzionali. Nonostante le difficoltà di accesso diretto a causa dei carichi di lavoro degli uffici pubblici, lo Studio ha forzato la comunicazione via PEC e portale telematico, depositando le istanze di restrizione ipotecaria e i modelli di delega necessari (Mod. RD1). La Determinazione Tecnica del Valore Uno degli errori più comuni in queste operazioni è proporre un prezzo di vendita basato puramente sul mercato. L’ADER, tuttavia, si muove su binari normativi rigidi. Lo Studio ha effettuato un calcolo analitico: partendo dalla rendita catastale rivalutata, applicando i moltiplicatori di legge (es. 120 per la categoria C/2), è stato determinato un valore di piena proprietà di circa 58.000 euro. Di conseguenza, la quota del 50% di spettanza della cliente è stata cristallizzata in circa 30.000 euro. Questa precisione aritmetica ha impedito all’Agente della Riscossione di eccepire una svendita del bene a danno dell’Erario. La Gestione del Diniego e la Mediazione In itinere, l’ADER aveva inizialmente emesso un preavviso di diniego, motivato da una presunta scarsa chiarezza sulla ripartizione del prezzo tra le comproprietarie. In questa fase, la componente “legale-negoziale” dello Studio è stata determinante. Attraverso memorie integrative e colloqui diretti con i funzionari (referenti di diverse sedi provinciali), lo Studio ha dimostrato che il versamento proposto copriva interamente la quota di valore della debitrice, garantendo il soddisfacimento del fisco senza intaccare ingiustamente i diritti dei comproprietari estranei al debito. Il Rogito: La Partecipazione dell’ADER e il Flusso Finanziario Il culmine dell’attività si è raggiunto davanti al Notaio. A differenza di una vendita ordinaria, l’atto ha visto il richiamo esplicito dell’autorizzazione protocollata dall’ADER. Il meccanismo finanziario è stato blindato: L’acquirente non ha versato il prezzo alla venditrice, ma ha effettuato un bonifico irrevocabile di pagamento direttamente sul conto corrente dell’Agente della Riscossione. Tale bonifico è stato indicato nell’atto come saldo del prezzo per la quota della parte debitrice. La quietanza di pagamento è diventata la prova documentale per ottenere la successiva restrizione dell’ipoteca. Questo schema garantisce al compratore che il denaro versato “liberi” effettivamente il bene dai gravami, senza che vi sia il rischio di distrazione delle somme da parte del venditore. Il Valore Aggiunto: La Tutela dall’Azione Revocatoria Uno dei punti cardine che il nostro Studio sottolinea sempre ai propri clienti e partner commerciali è la sicurezza giuridica post-vendita. In una normale compravendita tra privati, se il venditore è insolvente o ha debiti pregressi, i creditori (Stato incluso) potrebbero esercitare l’azione revocatoria (ex art. 2901 c.c.) entro cinque anni, sostenendo che la vendita sia stata un mezzo per sottrarre beni alla garanzia patrimoniale. Nel caso della procedura ex art. 52, questo rischio è praticamente annullato. Assenza di Pregiudizio: Poiché il prezzo è certificato secondo criteri legali e incassato direttamente dal creditore principale (ADER), non vi è alcun danno per i creditori. Trasparenza Istituzionale: L’intervento dell’Autorità pubblica che autorizza la vendita “assevera” la regolarità dell’operazione. L’acquirente, dunque, acquista un

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La riduzione dei termini di accertamento

Consulenza societaria, Senza categoria Riccardo Ramuglia, , , Non ci sono commenti per La riduzione dei termini di accertamento

L’ordinamento tributario italiano offre diverse opportunità per mitigare il rischio di controlli prolungati ma, spesso, queste agevolazioni nascondono insidie procedurali che possono vanificarne i benefici con un solo errore materiale. Una delle misure più interessanti per i titolari di partita IVA è la riduzione di due anni dei termini di decadenza per l’accertamento, introdotta per incentivare la trasparenza e la digitalizzazione dei flussi finanziari. Tuttavia, dalla prassi recente e dai chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, il mantenimento di questo “scudo temporale” richiede un rigore assoluto nella gestione dei pagamenti. In questo articolo analizzeremo il beneficio della riduzione di due anni dei termini di accertamento, disciplinato dal D.Lgs. n. 127/2015, un’opportunità significativa per i soggetti passivi IVA. Normativa della riduzione dei termini di accertamento La base giuridica di questa agevolazione risiede nell’articolo 3, comma 1, del Decreto Legislativo 5 agosto 2015, n. 127. Questa norma dispone che i termini di decadenza per gli accertamenti, sia ai fini delle imposte dirette (IRES e IRAP) che dell’IVA, possono essere ridotti di due anni per i soggetti passivi (e quindi per il contribuente) che garantiscono la tracciabilità totale dei pagamenti ricevuti ed effettuati dello Stato. In termini pratici, se il termine ordinario per un accertamento è solitamente fissato al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione, per chi rispetta i requisiti di tracciabilità questo termine si ferma al terzo anno. Si tratta di un vantaggio competitivo e gestionale enorme, poiché riduce drasticamente il periodo in cui l’amministrazione finanziaria può contestare le scelte fiscali del contribuente. Le quattro condizioni essenziali per l’accesso al beneficio dell’accertamento Per poter beneficiare della riduzione biennale, non è sufficiente operare in modo trasparente ma è anche necessario che concorrano simultaneamente quattro requisiti fondamentali previsti dalla legge: Fatturazione Elettronica: Il requisito della fatturazione elettronica tramite Sistema di Interscambio (SdI) deve essere inteso in senso assoluto. Non è sufficiente che la maggior parte delle fatture sia elettronica; tutte le operazioni per le quali sussiste l’obbligo di emissione della fattura devono essere documentate tramite SdI. Sono escluse da tale perimetro solo le operazioni certificate da scontrino o ricevuta fiscale, che ricadono nel punto successivo. Un’unica fattura emessa in formato cartaceo (laddove non consentito da specifiche eccezioni normative) può compromettere il requisito per l’intero anno. Corrispettivi Telematici: Per chi effettua commercio al minuto o attività assimilate, è obbligatoria la memorizzazione e la trasmissione telematica dei corrispettivi. Eventuali malfunzionamenti del registratore telematico devono essere gestiti secondo la procedura d’emergenza prevista dalla normativa (annotazione sul registro di emergenza e invio dei dati entro i termini previsti), altrimenti l’omessa trasmissione di un singolo corrispettivo può inficiare il beneficio. Tracciabilità dei Pagamenti: Tutti i pagamenti ricevuti ed effettuati relativi a operazioni di ammontare superiore a 500 euro devono avvenire esclusivamente tramite strumenti tracciabili. Indicazione in Dichiarazione: Il contribuente deve esplicitare la sussistenza dei requisiti attraverso una specifica indicazione nella dichiarazione annuale dei redditi (solitamente nel quadro RS). Strumenti di pagamento considerati tracciabili Secondo il DM 4/8/2016, i mezzi idonei a garantire il beneficio sono esclusivamente i seguenti: Strumento Requisiti di Validità Bonifico Bancario o Postale Carte di debito Circuiti nazionali o internazionali Carte di credito Qualsiasi circuito Assegno Bancario/Circolare Obbligatoria la clausola di non trasferibilità Il limite dei 500 euro e la trappola del “singolo errore” Il cuore del monitoraggio fiscale riguarda la soglia dei 500 euro. La normativa stabilisce che la riduzione dei termini NON si applica se, con riferimento a un singolo periodo d’imposta, il contribuente effettua o riceve anche un solo pagamento superiore a tale cifra mediante strumenti non tracciati, come il denaro contante. L’Agenzia delle Entrate ha adottato un approccio estremamente rigoroso: il beneficio si perde per l’intero periodo d’imposta. Non rileva la natura occasionale dell’errore né l’importo complessivo delle operazioni tracciate durante l’anno. Se in un anno di attività caratterizzato da migliaia di transazioni elettroniche viene effettuato un unico acquisto in contanti da 501 euro, la riduzione di due anni decade istantaneamente per tutte le operazioni di quell’anno. Un punto critico spesso sottovalutato riguarda la composizione dell’importo-soglia. Secondo la risposta ad interpello n. 77/2026, il limite deve essere considerato al lordo: È comprensivo di tasse e oneri. Include spese che non incidono sulla base imponibile. Riguarda la totalità delle attività realizzate nell’esercizio d’impresa o lavoro autonomo. Una delle novità interpretative più rilevanti riguarda l’acquisto dei valori bollati. Spesso considerati come spese “neutre” o marginali, i pagamenti per marche da bollo rientrano pienamente nell’obbligo di tracciabilità se l’importo supera i 500 euro. Molti contribuenti acquistano pacchetti di marche da bollo presso le rivendite autorizzate pagando in contanti. Se tale acquisto supera la soglia di 500 euro, l’integrità della tracciabilità viene compromessa. L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che anche queste spese, se non effettuate con strumenti tracciabili, integrano un comportamento non idoneo a consentire la riduzione dei termini di accertamento. Ad esempio, il pagamento in contanti di una fattura per una prestazione professionale di 450 euro a cui si aggiungono 99 euro di IVA (per un totale di 549 euro) determina la perdita del beneficio. Lo stesso vale per le anticipazioni effettuate in nome e per conto del cliente ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. n. 633/72. Il ruolo del professionista e la gestione della “piccola cassa” Per i consulenti fiscali e i professionisti che gestiscono le scritture contabili, la sfida si sposta dalla mera verifica formale delle fatture al controllo sostanziale dei flussi finanziari. Non basta più verificare la “spunta” sulla casella della dichiarazione dei redditi. Si tratta di un’asseverazione con rilevanti conseguenze. Qualora l’Amministrazione Finanziaria, in sede di controllo, contesti la decadenza dal beneficio a causa di un’operazione non tracciata (come l’acquisto di valori bollati in contanti per oltre 500 euro), e proceda a un accertamento nel quarto o quinto anno, il contribuente potrebbe rivalersi sul professionista. La contestazione si baserebbe sul danno subito a causa dell’errata attestazione in dichiarazione, che ha generato un falso affidamento sulla chiusura anticipata del periodo accertabile. Tale responsabilità può emergere anche a distanza di anni e rende indispensabile per il professionista non

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Tasse su canoni di locazione non percepiti: come evitarle

Contrattualistica, Diritto Tributario Riccardo Ramuglia, , Non ci sono commenti per Tasse su canoni di locazione non percepiti: come evitarle

Ti è mai capitato di dover versare le tasse su canoni di locazione che il tuo inquilino non ti ha mai pagato? Se possiedi un negozio, un ufficio o un capannone, sai bene che oltre al danno della morosità spesso arriva la beffa del Fisco. A differenza delle abitazioni, dove la legge è più “clemente”, nel settore commerciale il principio è rigido: se il contratto è vivo, le tasse si pagano. In questo articolo, spiegheremo perché accade e, soprattutto, come puoi proteggerti con le giuste clausole contrattuali. La grande disparità: Abitativo vs Commerciale Il sistema fiscale italiano, in materia di redditi fondiari, si basa sul principio secondo cui tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla loro effettiva percezione (art. 26 TUIR). Semplificando il concetto, il Fisco controlla nei Registri la presenza di contratti di locazione registrati e il canone di locazione indicato negli stessi e considera quel canone come incassato. Tuttavia, lo stesso articolo 26 TUIR prevede una deroga significativa per i contratti di locazione abitativa: Locazioni Abitative: i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del locatore a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento. È persino possibile recuperare le tasse già pagate tramite un credito d’imposta. Locazioni Commerciali: non opera alcuna deroga e si applica in modo rigoroso il principio di imputazione del reddito basato sulla titolarità del diritto reale e sull’esistenza del vincolo contrattuale, a prescindere dall’effettivo incasso dei canon Quindi, in questo caso è necessario attendere il provvedimento del Giudice che convalida lo sfratto. Per l’Agenzia delle Entrate, se hai un contratto d’affitto commerciale, quel reddito esiste “sulla carta” e deve essere tassato (IRPEF), anche se l’inquilino è moroso da mesi. (Se devi concludere un contratto di locazione commerciale e vuoi tutelarti anche in caso di morosità ti invito al leggere il nostro articolo sul contratto di locazione) Perché il Fisco pretende il pagamento di canoni non pagati? Il pagamento delle tasse sui canoni di locazione anche non percepiti di un contratto di locazione registrato è dovuto sulla scorta del principio, chiarito anche dalla Corte Costituzionale con ordinanza n. 27550/2024, secondo cui la capacità contributiva di un soggetto può essere desunta da qualsiasi indice di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore. Tale orientamento è in linea con il principio della capacità contributiva sancito dall’art. 53 della Costituzione, secondo cui tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Nelle locazioni commerciali, il legislatore compie una “finzione giuridica”: presume che il solo fatto di possedere un contratto attivo equivalga a una ricchezza reale. La percezione effettiva del denaro è considerata irrilevante ai fini fiscali finché il contratto è in vita. Questo significa che il proprietario viene tassato su una “ricchezza potenziale” che, a causa della morosità, si trasforma in una perdita netta. È un meccanismo rigido che non ammette prove contrarie, se non lo scioglimento formale del vincolo contrattuale. Il riferimento al canone locativo come base imponibile è considerato un’eccezione alla regola generale della rendita catastale e, tale eccezione, può operare solo finché esiste un contratto valido ed efficace che giustifichi il pagamento di un “canone in senso tecnico”. Pertanto, l’obbligo di dichiarare i canoni, anche se non percepiti, e di pagare le relative tasse su di esso, cessa solo nel momento in cui il contratto di locazione viene meno e ciò può avvenire per le seguenti motivazioni: Risoluzione Giudiziale: Una sentenza che dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento. Convalida di Sfratto: Il provvedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità. Risoluzione di Diritto: Il verificarsi di una causa di risoluzione automatica, come l’attivazione di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) o la scadenza del termine in una diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.). Scadenza Naturale del Contratto: La fine del termine di durata previsto dal contratto (art. 1596 c.c.). N.B. La risoluzione del contratto, anche se consensuale, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Dalla locazione all’occupazione senza titolo: canoni di locazione o indennità di occupazione? Un errore comune è pensare che, una volta cessato il contratto, le somme eventualmente versate dall’inquilino rimasto all’interno dei locali siano ancora “canoni”. Giuridicamente, dopo la risoluzione del contratto (sia essa giudiziale o stragiudiziale), il rapporto cambia natura: non si parla più di canone di locazione, ma di indennità di occupazione. Questa distinzione è fondamentale: mentre il canone è tassato “per competenza” (cioè perché previsto dal contratto, anche se non incassato), l’indennità di occupazione segue spesso criteri di tassazione differenti. Interrompere tempestivamente la locazione permette quindi di uscire dal regime punitivo dei redditi fondiari, limitando il prelievo fiscale solo a quanto effettivamente percepito o stabilito come risarcimento per il danno da occupazione illegittima. La Soluzione dello Studio Ramuglia: La Clausola Risolutiva Espressa Data la rigidità del sistema, per il locatore di un immobile commerciale è essenziale agire con la massima tempestività di fronte alla morosità del conduttore. Attendere significa accumulare un debito fiscale su somme mai incassate La strategia più efficace per tutelarsi è l’inserimento nel contratto di una clausola risolutiva espressa (Art. 1456 C.C.). Perché la risoluzione operi, non è sufficiente il mero inadempimento: è necessario che il locatore dichiari espressamente alla controparte di volersi avvalere della clausola. È importante ricordare che la risoluzione, nei contratti di durata, opera ex nunc, ovvero dal momento in cui si verifica. Ciò significa che tutti i canoni maturati e non pagati fino a quel momento rimangono comunque reddito imponibile per il locatore. Come funziona la tutela: Automatismo: Il contratto si risolve automaticamente se il conduttore non paga anche una sola rata entro la scadenza pattuita. Stop alle Tasse: Una volta che il proprietario dichiara di volersi avvalere della clausola, l’obbligo di dichiarare i canoni cessa immediatamente. Velocità: Non devi attendere i mesi (o anni) di un giudizio di sfratto per dire al Fisco che non stai più guadagnando. Per rendere la cessazione del reddito opponibile all’Agenzia delle Entrate, è essenziale registrare tempestivamente la risoluzione del contratto. L’Importanza della Registrazione della Risoluzione per non vedere più tassati

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Guida alle Novità della Locazione e alla Nuova Tassazione 2026

Contrattualistica Riccardo RamugliaNon ci sono commenti per Guida alle Novità della Locazione e alla Nuova Tassazione 2026

Il panorama normativo che disciplina le locazioni brevi ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione legislativa, culminata con le recenti disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2026. Per i proprietari immobiliari e gli investitori del settore, la corretta gestione degli affitti transitori richiede oggi una pianificazione fiscale rigorosa, volta a prevenire la riqualificazione dell’attività in senso imprenditoriale e a ottimizzare il carico impositivo derivante dalla scelta della cedolare secca. Definizione e Perimetro Applicativo del Regime L’istituto delle locazioni brevi si configura come un modello contrattuale di durata non superiore a trenta giorni, finalizzato a soddisfare esigenze abitative transitorie. La peculiarità di tale regime risiede nella possibilità di applicare una tassazione sostitutiva, a condizione che le parti contraenti siano esclusivamente persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. L’oggetto della locazione deve essere limitato a unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10). Nella locazione breve viene ammessa solo la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla fruizione dell’immobile, quali la pulizia dei locali, la sostituzione della biancheria e la connettività di rete. Rimane esclusa la somministrazione di servizi di carattere alberghiero (quali es. colazione, riassetto quotidiano della camera, reception), che determinerebbe l’immediata esclusione dal regime agevolato. Servizi Accessori vs Servizi Alberghieri: cosa è ammesso e cosa no Un errore comune che può portare alla perdita del regime della cedolare secca e all’imputazione di attività imprenditoriale riguarda la natura dei servizi offerti agli ospiti. La normativa sulle locazioni brevi è estremamente rigorosa nel tracciare il confine tra “affitto” e “attività alberghiera”. Per rimanere nell’ambito della locazione breve ed evitare contestazioni dall’Agenzia delle Entrate, è consentito fornire esclusivamente i servizi accessori strettamente connessi alla fruizione dell’immobile, quali: Pulizia dei locali: da effettuarsi obbligatoriamente a ogni cambio di ospite; Fornitura di biancheria: kit di lenzuola e asciugamani messi a disposizione all’arrivo; Connettività Wi-Fi: ormai considerato un servizio essenziale per la tracciabilità e il comfort. Al contrario, sono tassativamente vietati tutti i servizi tipici delle strutture ricettive (come B&B o hotel), la cui presenza determinerebbe l’immediata riqualificazione dell’attività in senso imprenditoriale. Tra questi rientrano: La somministrazione di alimenti e bevande: non è possibile offrire la colazione o pasti ai propri ospiti; Il riassetto quotidiano della camera: la pulizia e il cambio biancheria durante il soggiorno dell’ospite sono considerati servizi alberghieri; Servizi di portineria o reception: la presenza di personale dedicato all’accoglienza h24 o a servizi di segreteria è incompatibile con il regime delle locazioni brevi. La distinzione è sottile ma decisiva: offrire anche solo uno di questi servizi aggiuntivi comporta il rischio di perdere i benefici fiscali descritti nella Legge di Bilancio 2026, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e ricalcolo delle imposte secondo le aliquote ordinarie. Quanto si paga nel 2026? Esempi di tassazione e nuove aliquote Per i proprietari che gestiscono locazioni brevi in regime non imprenditoriale, il 2026 conferma un sistema di tassazione “a doppio binario” basato sul numero di immobili messi a reddito. Se possiedi fino a un massimo di due unità abitative destinate agli affitti transitori, puoi ancora optare per il regime della cedolare secca, che sostituisce l’IRPEF e le addizionali. La determinazione dell’aliquota della cedolare secca non è più uniforme. Il legislatore ha previsto un’aliquota agevolata al 21 per cento limitatamente a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente per ciascun anno fiscale. Qualora il locatore destini alla locazione breve ulteriori unità, per queste ultime trova applicazione l’aliquota maggiorata al 26 per cento. Tale meccanismo concede al contribuente la facoltà di optare per l’applicazione della misura ridotta sull’immobile che garantisce il maggior rendimento, indipendentemente dall’ordine cronologico di stipula dei contratti, demandando la scelta definitiva alla fase di presentazione della dichiarazione dei redditi. Le aliquote applicabili sono le seguenti: 21% sul primo immobile: questa aliquota agevolata si applica a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente per ciascun anno fiscale. 26% sul secondo immobile: per la seconda unità destinata a locazione breve, la tassazione sale al 26%. Oltre i due immobili: a partire dalla terza unità immobiliare, scatta la presunzione legale di imprenditorialità, obbligando il proprietario all’apertura della Partita IVA e al passaggio alla tassazione del reddito d’impresa. Esempio Pratico di Calcolo Supponiamo che un proprietario affitti due appartamenti, A e B, con rendite annuali rispettivamente di 12.000€ e 8.000€. In fase di dichiarazione dei redditi, il contribuente ha la facoltà di scegliere quale immobile tassare al 21% per massimizzare il risparmio fiscale: Appartamento A (scelto per l’aliquota ridotta): $12.000€ x 21% = 2.520,00 € di imposta. Appartamento B (aliquota maggiorata): $8.000€ x 26% = 2.080,00 € di imposta. È importante ricordare che se utilizzi portali telematici come Airbnb o Booking, questi operano una ritenuta d’acconto del 21%. Nel caso del secondo immobile, spetta al locatore versare il conguaglio del 5% mancante per raggiungere l’aliquota del 26% tramite il Quadro LC del modello Redditi. La Nuova Presunzione di Imprenditorialità Il mutamento più significativo introdotto dalla Legge 199/2025 riguarda i criteri di demarcazione tra gestione privata e attività d’impresa. A partire dal 1° gennaio 2026, il limite numerico oltre il quale scatta la presunzione legale di esercizio di attività commerciale è stato ridotto a due unità immobiliari. Di conseguenza, il proprietario che destina alla locazione breve più di due immobili è obbligato all’apertura della Partita IVA e all’adempimento di tutti gli obblighi contabili e previdenziali previsti per le imprese. Ne discende che nel momento in cui un locatore stipula un contratto di locazione breve per la terza unità immobiliare, la presunzione di imprenditorialità si applica all’intera attività di locazione svolta nell’anno. Di conseguenza, tutti i redditi derivanti dalle locazioni brevi (inclusi quelli dei primi due immobili) concorreranno a formare il reddito d’impresa e non potranno più beneficiare della cedolare secca per quell’annualità. Tale disposizione segna un netto restringimento rispetto alla normativa previgente, obbligando molti locatori a una revisione strutturale del proprio modello di gestione immobiliare. Si consideri un proprietario che nel 2026 loca tre appartamenti (A, B e C). Anche se i contratti sono

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Rottamazione Quater: Ultima Chiamata per i Decaduti – Scadenza 30 Aprile 2025

Finanziamenti & Agevolazioni Riccardo RamugliaNon ci sono commenti per Rottamazione Quater: Ultima Chiamata per i Decaduti – Scadenza 30 Aprile 2025

La recente conversione in legge (n. 15/2025) del Decreto Milleproroghe (D.L. 27/12/24 n. 202) ha riaperto i termini per la riammissione alla Definizione agevolata (“Rottamazione-quater”) dei carichi affidati all’Agente della Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022, offrendo una “seconda chance” ai contribuenti decaduti da tale beneficio per mancati o tardivi pagamenti. Indubbiamente rappresenta una nuova opportunità per regolarizzare la propria posizione debitoria con il Fisco, evitando sanzioni e azioni esecutive. Tuttavia, la riapertura dei termini della “Rottamazione Quater” non costituisce una nuova possibilità di rottamare nuovi debiti esattoriali, non riguarda infatti né tutte le posizioni debitorie dei contribuenti né tutti i contribuenti. Non è una nuova rottamazione. È soltanto una misura rivolta a chi era già stato ammesso alla “Rottamazione Quater” ma ha perso il beneficio (ad es. per il mancato adempimento alla rateizzazione prevista nei tempi e nei modi stabiliti). In sostanza, è un’opportunità per i contribuenti di rinegoziare la propria posizione debitoria già oggetto di richiesta di rottamazione. Requisiti Ne consegue che possono beneficiare di questa opportunità tutti i contribuenti: – che hanno presentato nei termini l’istanza di rottamazione-quater e sono successivamente decaduti a seguito del mancato o non tempestivo versamento delle rate successive alla prima; – che la decadenza sia intervenuta entro il 31 dicembre 2024; – che hanno versato la rata di Febbraio 2025. Per completezza di informazione si precisa che possono essere riammessi al beneficio della riapertura dei termini solo i debiti già oggetto di un piano di “Rottamazione-quater”. Modalità di presentazione della domanda e procedure La domanda di riammissione al beneficio deve essere presentata esclusivamente in via telematica sul sito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione entro il 30 aprile 2025. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione è stato messo a disposizione in questi giorni il software che permette ai contribuenti di presentare la domanda di riammissione al beneficio. I contribuenti riammessi possono scegliere di pagare in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o rateizzare fino a un massimo di dieci rate, di pari ammontare, con scadenza, rispettivamente: 1 rata: entro il 31 luglio 2025; 2 rata: entro il 30 novembre 2025; 3 rata: entro il 28 febbraio 2026; 4 rata: entro il 31 maggio 2026; 5 rata: entro il 31 luglio 2026; 6 rata: entro il 30 novembre 2026; 7 rata: entro il 28 febbraio 2027; 8 rata: entro il 31 maggio 2027; 9 rata: entro il 31 luglio 2027; 10 rata: entro il 30 novembre 2027. Il pagamento di ogni singola rata potrà essere ritardato di un massimo di 5 giorni in applicazione del comma 244, Legge n.197/2022. Sono comunque dovuti gli interessi al tasso del 2% annuo a decorrere dal 1° novembre 2023 sulla base del vecchio piano di dilazione. Dopo la presentazione della domanda, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione invierà una nuova comunicazione delle somme dovute entro il 30 giugno 2025, indicando l’ammontare complessivo degli importi da corrispondere e il piano di pagamento delle rate. Vantaggi della nuova adesione È indubbio che siano molti i vantaggi offerti al contribuente decaduto dal beneficio della “Rottamazione Quater”. Ed infatti, il primo vantaggio sarebbe quello dato dalla possibilità di eliminare nuovamente le sanzioni e gli interessi di mora originari. Basti considerare che decadendo dalla “Rottamazione Quater” il contribuente ritorna nelle condizioni iniziali di debito con la riemersione delle sanzioni e degli interessi di mora originari e tutti i pagamenti effettuati dopo la decadenza vengono considerati a titolo di acconto sul debito residuo. Ulteriori benefici sono dati da una nuova dilazione nel pagamento del debito, così che lo stesso non debba essere pagato in unica soluzione ma prevedendo un nuovo piano rateale. Il legislatore ha infatti dato al contribuente un ampio tempo per reperire le somme necessarie a far fronte ai propri debiti. Infine la riammissione previene la possibilità di effettuare pignoramenti o fermi amministrativi. Infatti non saranno avviate nuove procedure cautelari o esecutive fino alla scadenza della prima rata della riammissione. La complessità della procedura richiede un’assistenza professionale per: Valutare la posizione debitoria e i requisiti. Preparare e presentare correttamente l’istanza. Gestire il piano di rateizzazione e le scadenze. Ricevere consulenza personalizzata. La riammissione alla Rottamazione Quater è un’opportunità da non perdere. Agire tempestivamente e con il supporto di un professionista è essenziale per massimizzare i benefici. Il nostro Studio vi offre le competenze necessarie per cogliere al meglio questa nuova opportunità, saremo ben lieti di valutare insieme a te la migliore soluzione possibile. Riferimenti Normativi: Legge di conversione del Decreto Milleproroghe (Legge n. 14/2024). Decreto Legge n. 215/2023. Sito Agenzia delle entrate riscossione.

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Tutte le novità dal 01/01/2023 (legge di bilancio n. 197/2022)

News e Aggiornamenti Riccardo Ramuglia, , , , , , , , Non ci sono commenti per Tutte le novità dal 01/01/2023 (legge di bilancio n. 197/2022)

Limite circolazione del contante: elevato il limite relativo all’utilizzo del denaro contante. Si potrannoeffettuare trasferimenti di denaro contante fino a 4.999,99 euro.

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