I contratti convenzionati sono regolamentati dall’articolo 2, comma 3, L. 431/1998, secondo cui, in alternativa al più conosciuto contratto di locazione libero, di cui al comma 1 dello stesso articolo, “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto (…) ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”.
Gli elementi distintivi di tale tipologia contrattuale possono essere sintetizzati nei seguenti punti: 1. il canone di locazione deve essere stabilito all’interno di un valore minimo e di un valore massimo, determinati in base ad una convenzione locale; 2. la durata non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile di ulteriori 2 anni alla prima scadenza; 3. il contratto deve essere redatto secondo il format proposto dal D.M. 16.01.2017. Rispetto al passato, il citato Decreto Ministeriale ha introdotto la possibilità di siglare contratti a canone concordato in modo generalizzato sotto il profilo territoriale, grazie al fatto che le norme convenzionali sono applicabili a tutti i contratti di locazione ubicati nei Comuni del territorio italiano ove è presente la convenzione per la stesura di tali tipologie di contratti. Come accennato, a seguito dell’entrata in vigore (in data 30.03.2017) del D.M. 16.01.2017, per poter applicare le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato (aliquota del 10% della cedolare secca, base imponibile Irpef ridotta del 30% e base imponibile imposta di registro al 70%, in presenza delle condizioni richieste dall’articolo 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011 e dall’articolo 8, comma 1, L. 431/1998), è necessario che i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori siano corredati da un’attestazione, rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale. L’attestazione non è necessaria, tuttavia, per i contratti: • stipulati prima dell’entrata in vigore del D.M. 16.01.2017; • stipulati dopo l’entrata in vigore del D.M. in Comuni in cui non risultano Accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del D.M. 16.01.2017. Inoltre, come indica l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 31/E/2018, l’allegazione dell’attestazione al contratto, in sede di registrazione, pur non richiesta da alcuna norma di legge, è opportuna per applicare l’agevolazione della riduzione della base imponibile dell’imposta di registro. In tal caso, comunque, sull’attestazione non è dovuta imposta di registro, atteso che per essa non è previsto l’obbligo di registrazione (articolo 11, comma 7, D.P.R. 131/1986). Sotto il profilo temporale, i contratti a canone concordato, secondo quanto stabilito dall’articolo 2, comma 3, L. n. 431/1998, hanno durata di tre anni. Alla scadenza del triennio, ove le parti non concordino per il rinnovo, il contratto di rinnova per altri due anni, fatta salva la possibilità di disdetta da parte del locatore. La questione che, in passato, ha sempre creato discussioni e differenti decisioni anche a livello giurisprudenziale, risiede proprio nel rinnovo trascorsi i primi cinque anni, ossia il primo triennio e il successivo biennio. Tale “questione” nasce dal fatto che l’articolo 2, comma 5, L. 431/1998 prevede che, in mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, senza nulla stabilire in merito alla durata del rinnovo. Pertanto, l’incognita concerne la durata del secondo rinnovo, ovverosia se si dovesse intendere rinnovato: • di altri 3 anni, creando di fatto un contratto 3+2+3+… • o di altri 2 anni, creando un contratto di durata 3+2+2… Su tale questione è intervenuto il Legislatore con norma di interpretazione autentica, contenuta all’articolo 19-bis D.L. 34/2019, prevedendo che la norma in questione – l’articolo 2, comma 2, L. 431/1998 – va interpretata nel senso che, in mancanza di comunicazione ivi prevista, il contratto si intende tacitamente rinnovato, a ciascuna scadenza, di due anni, creando un contratto di anni 3+2+2+2+2…. ponendo fine alla questione sopra riportata.
( Articolo di Leonardo Pietrobon pubblicato su “Euroconference News” )