Una nuova chance per gli imprenditori individuali di estromettere dal patrimonio aziendale gli immobili strumentali arriva con la manovra di bilancio 2020.
Si tratta di quel regime opzionale che permette di escludere i beni immobili dalla sfera imprenditoriale per farli rientrare in quella personale dell’imprenditore stesso, versando un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza quale differenza tra valore normale e valore fiscale dell’immobile oggetto della scelta. Originariamente previsto dall’ articolo 1, comma 121, della legge di Stabilità 2016, con riferimento agli immobili strumentali posseduti al 31 ottobre 2016, il regime, non riproposto per il 2018 e oggetto di riapertura a opera della manovra 2019 (per i beni posseduti al 31 ottobre 2018), viene, quindi, ora ammesso nuovamente con riguardo agli immobili strumentali che risultano in possesso dell’imprenditore alla data del 31 ottobre 2019. In merito, si rendono applicabili tutti i chiarimenti forniti dall’ Amministrazione finanziaria per le edizioni passate e contenute nelle circolari n. 26/E/2016 e n. 8/E/2019.
Come precisato in tali documenti di prassi, l’ esclusione dal patrimonio aziendale è inerente ai beni immobili strumentali di cui all’ articolo 43, comma 2, del Tuir ossia i beni immobili strumentali per destinazione (quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’ impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche) e strumentali per natura (cioè «che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni» e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’ imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.
Ci si riferisce agli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E nella categoria A/10 qualora la destinazione a ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria). Ai fini dell’esclusione quelli strumentali per natura devono risultare annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili;
stessa cosa dicasi per gli immobili strumentali per destinazione se acquistati a partire dal 1° gennaio 1992. Se acquisiti, invece, anteriormente al 1° gennaio 1992, questi ultimi non necessitano di iscrizione nell’ inventario. Inoltre quelli strumentali per natura possono essere estromessi anche se non siano impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo siano direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato.
Il carattere strumentale dell’immobile deve, in ogni caso, essere verificato alla data del 31 ottobre 2019. Qualora successivamente a tale data, l’immobile venga a qualsiasi titolo concesso in uso a terzi, la possibilità di procedere alla sua esclusione non viene meno. Possono essere oggetto di estromissione anche gli immobili posseduti dall’ imprenditore in comunione, ma per la sola quota di sua pertinenza. Non possono, invece, formare oggetto di esclusione, gli immobili «merce»; gli immobili patrimonio e quelli a uso promiscuo (questi ultimi già fanno parte della sfera personale dell’imprenditore).
Ai fini della scelta, l’imprenditore deve esercitare, in applicazione dell’articolo 1 del Dpr n. 442 del 1997, specifica opzione e ciò va fatto con comportamento concludente da assumersi entro il 31 maggio 2020. Al tal fine può essere significativa la contabilizzazione, per il contribuente in contabilità ordinaria, dell’estromissione del bene immobile strumentale per destinazione sul libro giornale oppure sul registro dei beni ammortizzabili per le imprese in contabilità semplificata. Sarà, quindi, sufficiente registrare entro quella data, per esempio, lo storno del fondo ammortamento dell’immobile estromesso e l’eliminazione dell’immobile dal patrimonio imprenditoriale. L’ efficacia della scelta decorrerà, comunque, dal 1° gennaio 2020 Ciò sta significando che nel Modello Redditi/2021 l’immobile estromesso non parteciperà più al reddito d’ impresa bensì a quello personale dell’imprenditore con indicazione al quadro RB). Resta fermo che l’opzione si perfeziona con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva. Pertanto, per questa edizione 2020, ciò dovrà avvenire nel Modello Redditi PF/2021. Come anticipato, la scelta implica il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap. L’ aliquota applicabile è quella dell’8% da calcolarsi sulla differenza tra il valore normale degli immobili strumentali ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Per quest’ultimo si assume il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Per il valore normale è data possibilità di scelta tra valore di mercato (ai sensi dell’art. 9 Tuir) oppure valore catastale (dato dalla rendita catastale rivalutata del 5%, o del 25% per i terreni, e moltiplicata per il coefficiente previsto ai fini dell’imposta di registro di cui all’ art. 52, dpr n. 131/86. Per le aree edificabili può essere assunto solo il valore di mercato). L’ assenza di base imponibile, non preclude l’agevolazione (è il caso in cui valore normale e valore fiscale coincidano oppure l’ipotesi di valore normale inferiore a quello fiscale). Ai fini Iva la scelta si configura, ai sensi ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del dpr n. 633/1972, come un’operazione di autoconsumo e, dunque, assoggettabile alle ordinarie regole Iva previste in tal caso (c’ è necessità di emettere autofattura). Non sono dovute imposta di registro, ipotecaria e catastale.
( Articolo di Pasquale Pirone pubblicato su “Italia Oggi” )