L’art. 9-quater del Decreto “Ristori”, in corso di approvazione definitiva, attribuisce un contributo a fondo perduto, per l’anno 2021, al locatore di immobile (solo per l’abitazione principale), che procede alla rinegoziazione del canone di locazione.
Il contributo è pari al 50% della riduzione del canone entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore. A tal fine, l’articolo istituisce nello stato di previsione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo denominato «Fondo per la sostenibilità del pagamento degli atti di unità immobiliari residenziali» con una dotazione pari a 50 milioni di euro. Ai fini del riconoscimento del contributo, il locatore comunica, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai ni dell’erogazione del contributo.
Premessa
L’ art. 9-quater del Decreto “Ristori”, in corso di approvazione definitiva, introduce dall’anno 2021, per: il locatore di immobile ad uso abitativo, ubicato in un comune ad alta tensione abitativa, che riduce il canone del contratto di locazione in essere alla data del 29 ottobre 2020, un contributo a fondo perduto fino al 50% della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore.
Ambito soggettivo ed oggettivo dell’agevolazione
La norma fa specifico riferimento al locatore, quale beneficiario del contributo a fondo perduto, senza distinzione tra persona fisica o impresa. Si ritiene quindi che possano ottenere il beneficio tutti gli operatori dotati o meno di partita iva.
L’immobile deve però essere ad uso abitativo, includendo nell’area agevolativa tutti gli edifici classificati/classificabili nella categoria catastale A, ad eccezione degli A/10 (uffici e studi privati).
Sono, quindi, escluse dal contributo a fondo perduto le locazioni di fabbricati strumentali, ovvero immobili classificati nella categoria B (scuole, uffici pubblici, ecc.), C (negozi, laboratori, magazzini, ecc.), D (opifici, alberghi, ecc.), E (stazioni per servizi di trasporto, ecc.) e A/10.
Attenzione
Ricordiamo che, con la circolare 27/E/2006, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che “la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo”.
Ulteriore condizione è che il contratto sia in essere al 29 ottobre 2020 (data di entrata in vigore del D.L. n. 137/2020, c.d. Decreto “Ristori”). “In essere” significa che potrebbe essere almeno stipulato entro il 29 ottobre 2020 e registrato nei termini ordinari. La registrazione dei contratti di locazione deve essere e”ettuata, infatti, entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).
La tardiva registrazione, invece, si ritiene che non possa essere considerata valida, proprio perché la ratio sembra quella di limitare l’agevolazione ai contratti che risultano in essere alla data dell’entrata in vigore dell’originaria norma agevolativa.
Attenzione
L’immobile deve essere ubicato in un comune ad alta tensione abitativa. Questa è forse la condizione più stringente, che limiterà la platea dei potenziali beneficiari.
L’elenco dei comuni è contenuto nella delibera CIPE 13 novembre 2003.
Non solo, ma l’immobile deve essere l’abitazione principale del locatario. Non fruisce del contributo il locatore che loca una “seconda casa”.
Capite bene che il contributo è destinato a pochi eletti.
Profili operativi: comunicazione della rinegoziazione con RLI
I contraenti del contratto di locazione devono come prima cosa concordare la rinegoziazione. Se ne riporta un fac-simile:
Scrittura privata di riduzione del canone di locazione
Cosa fare
Una volta pattuita la rinegoziazione, la norma specifica che, ai fini del riconoscimento del contributo, il locatore comunica, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai fini dell’erogazione del contributo.
Ora la modalità per la comunicazione, finora utilizzata, e forse più agevole in tempi di Covid, è il Modello RLI. La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, può essere comunicata all’Agenzia delle Entrate direttamente via web con il Modello RLI, infatti, senza bisogno di recarsi allo sportello. Resta ferma la modalità di presentazione “agile” prevista per la richiesta di servizi essenziali in via semplificata, mediante Pec o e-mail.
Attenzione
Dal 1° settembre 2020, per comunicare la rinegoziazione del canone viene utilizzato esclusivamente il modello RLI e non più il modello 69.
Per fronteggiare la crescente richiesta di comunicazioni delle rinegoziazioni dei canoni di locazione, per la maggior parte in diminuzione, è stata prevista la possibilità di effettuare l’adempimento tramite il modello RLI, da parte dei soggetti abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia.
Ricorda
La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo.
Tuttavia, tale modalità non è pacifica. Infatti, il comma 3 della norma rinvia a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, da adottare entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, l’individuazione delle modalità applicative, anche ai fini del rispetto del limite di spesa stanziato, nonché delle modalità di monitoraggio delle comunicazioni effettuate. Perché se tutti i locatori che rinegoziano il canone presentano il modello, non è detto che fruiranno del contributo a fondo perduto; potrebbero, infatti, essere nel frattempo stati esauriti i 50 milioni a disposizione. Non è nemmeno chiaro se i 50 milioni di euro verranno assegnati secondo la logica del “chi prima arriva meglio alloggia” o ripartiti in percentuale su tutti coloro che ridurranno il canone nel 2021, riducendo così la misura del contributo a fondo perduto (che dal 50% passerebbe sicuramente a una percentuale inferiore).
La dotazione del Fondo
I l comma 4 istituisce, nello stato di previsione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo denominato “Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali” con una dotazione pari a 50 milioni di euro per l’anno 2021.
Riferimenti normativi:
Agenzia delle Entrate, circolare 4 agosto 2006, n. 27/E; D.L. 28 ottobre 2020, n. 137;
Ddl n. AS 1994, approvato il 16 dicembre 2020, di conversione in legge, con modificazioni, del D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, art. 9-quater.
( Articolo di Carla De Luca pubblicato su My Solution” )