I redditi derivanti dalle locazioni degli immobili, percepiti dai privati, ossia al di fuori dell’esercizio di impresa, rientrano tra i redditi fondiari, di cui agli articoli 25 e successivi del Tuir.
In generale, tali redditi concorrono alla formazione del reddito totale dei contribuenti, indipendentemente dall’effettiva percezione o meno delle somme.
Con le modifiche apportate dall’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 all’articolo 26, comma 1, Tuir, è stato anticipato il momento a decorrere dal quale è possibile tassare la rendita catastale in luogo dei canoni di locazione non percepiti.
L’articolo 26, comma 1, primo e secondo periodo, Tuir prevede ora che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33 per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
Tali disposizioni, come previsto dall’articolo 6-septies, comma 2, D.L. 41/2021, recentemente convertito in legge, con modificazioni, dalla L. 69/2021, hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020, a nulla rilevando l’anno di stipula dei contratti stessi.
Pertanto, non occorre più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma è sufficiente che la mancata riscossione dei canoni sia dimostrata mediante l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.
Inoltre, il terzo periodo del primo comma dell’articolo 26 Tuir, afferma: “Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis”.
Si tratta di una precisazione compiuta dal legislatore, il quale ha evidenziato che l’importo percepito successivamente, in riferimento ad anni pregressi, è soggetto a tassazione separata, secondo le regole già previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo in annualità precedenti.
In particolare, tali somme devono essere indicate nel quadro RM, denominato “Redditi soggetti a tassazione separata e ad imposta sostitutiva”, all’interno del rigo RM8.
Infine, l’ultimo periodo del primo comma dell’articolo 26 Tuir afferma che “Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Ne consegue che, come già previsto, il contribuente ha la possibilità di fruire del credito di imposta a seguito delle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’abito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
Per completezza si evidenzia che, qualora non sia stata effettuata l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento, la compilazione della dichiarazione dei redditi deve seguire le stesse regole previste nell’ipotesi di incasso totale dei canoni, con l’indicazione della somma all’interno del quadro RB.
( Articolo di Laura Mazzola pubblicato su “Euroconference News” )