Adempimento
Si ricorda che l’agevolazione “prima casa” comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:
se la cessione è soggetta a imposta di registro, la stessa è dovuta nella misura del 2%, con un minimo di 1.000 euro (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna), anziché del 9% (con un minimo di 1.000 euro);
se la cessione è soggetta a IVA, la stessa è dovuta nella misura del 4% (imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna) anziché del 10%.
| Caratteristiche per potere beneficiare dell’agevolazione fiscale “prima casa” | |
| Trasferimento a titolo oneroso o gratuito | L’agevolazione in esame torna applicabile sia in occasione di trasferimenti a titolo oneroso, che in relazione a trasferimenti a titolo gratuito, nel qual caso ha un’operatività limitata. Si ricorda che l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 25/E del 20 marzo 2012, ha affermato che le agevolazioni “prima casa” trovano applicazione anche nel caso di acquisto per usucapione.  |
| Trasferimento di pertinenze e agevolazione “prima casa” | Il comma 3 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, in applicazione del principio generale secondo il quale alle pertinenze si applica il medesimo regime giuridico della cosa principale (art. 818 c.c.), stabilisce che l’agevolazione prima casa, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per applicarla, compete anche in relazione all’acquisto delle pertinenze della casa di abitazione, ancorché acquistate con atto separato. In relazione alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione “prima casa” può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle citate categorie. |
| Soggetti che possono richiedere l’agevolazione “prima casa” | Solo le persone fisiche, indipendentemente dalla loro nazionalità e, quindi, sia nel caso in cui esse siano italiane, sia nel caso in cui siano di nazionalità straniera (circolare n. 38/E del 2005). Conseguentemente, il beneficio torna applicabile anche: |
| Condizioni per potere beneficiare dell’agevolazione “prima casa” | Affinché le agevolazioni siano applicabili, è necessario che: L’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (novità ad opera della Legge di stabilità 2016 – Legge 28 dicembre 2015, n. 208). |
| Dichiarazioni da rilasciare nell’atto di acquisto (rogito) | Al momento dell’atto, il contribuente deve rendere alcune dichiarazioni, necessarie al fine di godere dell’agevolazione. In particolare, l’acquirente deve dichiarare in atto: |
Novità
Il cd. decreto Sostegni-bis ha previsto importanti agevolazioni (di natura sia amministrativa, che fiscale) per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti con età non superiore a 36 anni e con bassi redditi. Le agevolazioni di seguito descritte tornano applicabili in merito agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 (art. 64 del D.L. n. 73/2021, rubricato “Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile”).
Soggetti interessati
Interessati alle novità in esame sono i soggetti, che acquistano tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 un’abitazione con i benefici “prima casa”, di età non superiore a 36 anni nell’anno in cui l’atto è rogitato.
Inoltre, al fine di potere beneficiare dell’esenzione dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti, nonché dell’esenzione in tema di imposte di registro e ipo-catastali, l’ISEE non deve essere superiore a euro 40.000.
Procedure
Una prima novità introdotta dal citato decreto Sostegni-bis attiene ai mutui agevolati per l’acquisto della prima casa da parte dei soggetti “giovani”. Infatti, è stata modificata la disposizione normativa contenuta nell’art. 1, comma 48, lett. c), della Legge n. 147/2013, estendendo l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa ai giovani fino al compimento dei 36 anni di età. Si ricorda che la precedente formulazione consentiva il beneficio ai giovani fino a 35 anni, titolari di un contratto di lavoro atipico. Da quanto scritto si evince che è stato innalzato di un anno il requisito anagrafico (da 35 anni a 36 anni); inoltre, è stato eliminato il presupposto legato “al lavoro atipico”.
Attenzione
Tale modifica ha natura permanente.
È stato, poi, innalzato il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, portandolo all’80% del mutuo (rispetto alla precedente misura del 50%). Tale Fondo di garanzia nella misura dell’80% è previsto unicamente per i giovani fino a 36 anni che presentano domanda entro il 30 giugno 2022.
Attenzione
Questa agevolazione, rispetto alla precedente, ha, quindi, natura temporanea.
Invece, dal punto di vista fiscale (e, nel dettaglio, in tema di imposte indirette), sono state previste le seguenti novità (riportate nello Schema di sintesi) per l’acquisto di abitazione “prima casa”.
| Acquisto abitazione “prima casa”: le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni-bis | |
| Le nuove agevolazioni per l’acquisto “prima casa” soggetta a imposta di registro: ambito soggettivo, oggettivo e caratteristiche | La disposizione normativa stabilisce che, per determinati soggetti, l’acquisto della “prima casa” è esente da imposta di registro, nonché dalle imposte ipo-catastali con riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Nel dettaglio, tali esenzioni tornano applicabili con riferimento agli atti traslativi a titolo oneroso della prima casa, qualora l’acquisto venga effettuato: Inoltre, affinché torni applicabile l’agevolazione in esame, rimangono ferme le disposizioni contenute nella nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (decreto imposta di registro), concernente le caratteristiche della “prima casa”, tenendo presente che l’agevolazione non può tornare applicabile con riferimento agli immobili abitativi cd. di lusso (identificati dalle categorie catastali A1, A8 e A9). Attenzione: L’esenzione in esame, fermi restando i presupposti richiamati precedentemente, torna applicabile anche per gli atti traslativi o costitutivi: aventi come oggetto la “prima casa”. |
| Le nuove agevolazioni per l’acquisto “prima casa” soggetta a IVA: ambito soggettivo, oggettivo e caratteristiche | Qualora l’acquisto della “prima casa” (secondo le caratteristiche più sopra descritte) sia soggetta a IVA, il decreto Sostegni-bis attribuisce agli acquirenti, “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato” (e con riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022), un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto. Attenzione: In tale ipotesi, la disposizione normativa non richiede (come, invece, previsto in caso di imposta di registro) il requisito del possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Da quanto sopra discende che l’acquirente della “prima casa” potrà recuperare l’IVA che viene pagata al fornitore soggetto passivo. Il credito d’ imposta potrà essere: Il credito d’imposta, in ogni caso, non dà luogo a rimborsi. |
| Imposta sostitutiva sui finanziamenti | Il decreto Sostegni-bis stabilisce, inoltre, che i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti descritti in precedenza (acquisto “prima casa”, con esclusione degli immobili di categoria A1, A8 e A9, età dell’acquirente non superiore a 36 anni e ISEE non superiore a euro 40.000), sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista, in mancanza di tale agevolazione, in ragione dello 0,25% (art. 18 del D.P.R. n. 601/1973). Allo scopo di potere beneficiare dell’agevolazione, il mutuatario deve rendere apposita dichiarazione, circa la sussistenza dei citati requisiti, nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo. |
(Articolo di Stefano Setti pubblicato su “Ipsoa Inform@Mail”)
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