Studio di Consulenza Aziendale
• Con un emendamento presentato in sede di conversione in legge del D.L. 104/2020 sono stati parzialmente riaperti i termini per presentare domanda all’Agenzia delle Entrate per accedere al contributo a fondo perduto nei comuni colpiti da calamità e stati d’emergenza in atto alla data della dichiarazione dell’emergenza Covid-19, classificati montani, a favore delle partite Iva.
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Porte aperte agli eredi del contribuente. Nuovo limite di reddito per i figli a carico di età inferiore a 24 anni.
Il contratto d’affitto a canone concordato consente di beneficiare della cedolare secca del 10 per cento. Analizziamo come funziona, quando si applica, vantaggi e svantaggi. La cedolare secca al 10% si applica al contratto a canone concordato per l’affitto di immobili a fini abitativi.
La Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) ha introdotto la possibilità di applicare il regime della cedolare secca anche ai redditi da locazione derivanti da immobili commerciali di categoria C/1.
Il regime della cedolare secca costituisce un sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario, che, per il periodo di durata dell’opzione esercitata dal locatore
La successione nel contratto di locazione commerciale da parte degli eredi nel corso del 2019 non determina la possibilità di optare per la cedolare secca, in quanto non trattasi di un nuovo contratto, bensì della continuazione di quello sottoscritto dal de cuius. È quanto precisato nella risposta n. 297 pubblicata ieri sul sito dell’Agenzia delle entrate a seguito di un’istanza presentata dagli eredi di un contribuente in relazione a tre immobili di categoria C/1 il cui diritto di usufrutto è stato lasciato al coniuge superstite. Prima di entrare nel merito della risposta dell’Agenzia, è opportuno ricordare che l’estensione della cedolare secca anche alle locazioni commerciali, prevista dall’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019) è limitata ai contratti di locazione stipulati nel 2019 ed aventi ad oggetto immobili iscritti nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq (senza tener conto delle pertinenze), ed alle relative pertinenze. Con la citata Legge di Bilancio 2019, come anticipato, si è inteso estendere l’opzione in parola anche ad alcune locazioni aventi ad oggetto immobili diversi da quelli ad uso abitativo, ed in particolare ai contratti che hanno per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (tipicamente negozi e botteghe), a condizione che le stesse abbiano una superficie non superiore a 600 mq. (da verificarsi senza tener conto delle eventuali pertinenze del bene), comprese le relative pertinenze. Inoltre, è opportuno evidenziare che la possibilità di applicare la cedolare secca non riguarda tutti i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019, ma solamente quelli sottoscritti nel 2019, con la conseguenza che si tratta di un’estensione che intende “testare” l’effettivo appeal della tassazione secca anche alle locazioni commerciali. In merito agli altri requisiti previsti dall’articolo 3 D.Lgs. 23/2011, è necessario adattarli al caso di specie, poiché, trattandosi di una locazione commerciale, è possibile che il locatario sia un soggetto che svolge attività d’impresa o di lavoro autonomo. Nella risposta dell’Agenzia, dopo aver ripercorso il quadro normativo illustrato, è stato precisato che il decesso del contribuente determina il subentro degli eredi nell’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi che facevano capo al de cuius, ivi compresi nel caso di specie i contratti di locazione degli immobili commerciali. Tuttavia, al fine di valutare la possibilità di applicare agli stessi il regime della cedolare secca, è necessario verificare se il de cuius, all’atto del decesso, possedeva i requisiti per optare per tale regime impositivo, e ciò in ragione del fatto che il subentro degli eredi avviene alla stesse condizioni che sussistevano prima del decesso. Nel caso di specie, precisa l’Agenzia, trattandosi di contratti sottoscritti prima del 2019, anche l’erede subentrato (il coniuge nel caso di specie) non potrà optare per il regime della cedolare secca in quanto non sussistono i requisiti previsti dalla L. 145/2018, ad eccezione di quei contratti che nel corso del 2019 vengano a scadenza, nel qual caso l’erede potrà optare per la cedolare secca in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. In tal caso, infatti, il contratto deve considerarsi alla stregua di un nuovo contratto stipulato nel corso del 2019, fermo restando l’obbligo di comunicare all’Agenzia la proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Su tale ultimo aspetto, è appena il caso di segnalare che l’articolo 3-bis D.L. 34/2019 (non applicabile al caso di specie in quanto riguardante contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare sin dalla loro sottoscrizione) ha abrogato le sanzioni previste per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. ( Articolo di Sandro Cerato pubblicato su “Euroconference News” )
Il D.L. 34/2019, anche noto come “Decreto crescita”, è stato recentemente convertito dalla L. 58/2019 e reca, tra le tante, numerose novità relativamente al mondo delle locazioni immobiliari, tra cui anche alcuni cambiamenti relativamente al sistema sanzionatorio applicabile in tema di c.d. “cedolare secca” sugli affitti. Sul punto, in relazione all’imposta sostitutiva sui canoni di locazione abitativa – meglio nota come “cedolare secca” – l’articolo 3-bis del provvedimento in esame dispone l’abrogazione delle sanzioni previste in relazione all’obbligo della comunicazione della proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca, disposte dall’articolo 3, comma 3, D.Lgs. 23/2011. La “proroga”, da non confondersi con il rinnovo annuale del contratto di locazione, rappresenta il “prolungamento” del contratto, una volta che sia spirato il suo primo periodo temporale minimo obbligatorio. Tale periodo iniziale è variabile in base alla tipologia di locazione stipulata, secondo quanto disposto dalla legislazione vigente, la quale prevede diverse durate minime predefinite: ad esempio, i primi 4 anni nelle locazioni abitative a canone libero oppure i primi 3 anni nelle locazioni abitative a canone concordato oppure ancora i primi 6 anni nelle locazione commerciali. Si pensi ad un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con decorrenza dal 1° aprile 2018: in questo caso il primo periodo temporale minimo obbligatorio è il quadriennio che va dal 1° aprile 2018 al 31 marzo 2022. Nel caso di proroga del contratto per un ulteriore quadriennio, sarà necessario comunicare all’Amministrazione finanziaria il “prolungamento” dello stesso relativamente al successivo periodo che va dal 1° aprile 2022 al 31 marzo 2026, nonostante tale prosecuzione avvenga il più delle volte tacitamente e automaticamente tra le parti del contratto (si pensi, ad esempio, alla proroga automatica del contratto che avviene a seguito della mancata disdetta inviata dal locatore nei termini di legge). L’obbligo di comunicare la proroga è contenuto nell’articolo 17, comma 1, D.P.R. 131/1986 in base al quale “(…) entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso (…)”. Peraltro va evidenziato che la disposizione da ultimo citata non è stata oggetto di alcuna modifica; formalmente, infatti, risulta ancora obbligatoria la comunicazione della proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate, sia per i contratti in regime ordinario che per quelli in cedolare secca. Tuttavia, per i soli contratti in cedolare secca, il Decreto crescita ha abrogato la norma che prevedeva l’applicazione di una sanzione in caso di mancata comunicazione della proroga all’Amministrazione finanziaria entro i 30 giorni dal verificarsi dell’evento (sanzione che era pari a euro 100 e che era ridotta a euro 50 se la comunicazione veniva presentata con ritardo non superiore a 30 giorni). Come chiarito nel dossier del Servizio Studi del Senato che ha illustrato le novità del D.L. 34/2019, l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti in cedolare secca risulta dunque implicitamente e sostanzialmente soppresso, atteso che esso non è più sanzionato e non comporta la perdita del regime sostitutivo. Con riguardo a quest’ultimo aspetto va infatti ricordato che la mancata comunicazione della proroga della locazione in regime di cedolare secca non comporta la revoca del regime sostitutivo del 21% (o del 10%, ove applicabile), purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente (ad esempio, pagando la cedolare secca alle relative scadenze e compilando il relativo quadro del modello Redditi). È opportuno ricordare che tale regola era vigente già antecedentemente alle disposizioni del Decreto crescita, essendo stata introdotta con l’articolo 7-quater, comma 24, D.L. 193/2016, convertito con L. 225/2016 (sul punto si vedano anche i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 115/E/2017). Con l’intervento operato dall’articolo 3-bis D.L. 34/2019 viene inoltre soppressa anche la sanzione relativa alla mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Su questo punto occorre tuttavia fare qualche riflessione in più, dal momento che la mancata comunicazione della risoluzione anticipata del contratto di locazione – da un lato – non determinerebbe conseguenze in termini sanzionatori ma – sotto altro profilo – rischierebbe di creare qualche problematica in capo al locatore; infatti, a seguito della mancata registrazione della risoluzione del contratto, quest’ultimo risulterebbe ancora in essere in capo al locatore (pur se solo formalmente), con conseguente presunzione di percezione dei relativi canoni di locazione. La registrazione della risoluzione, invece, avrebbe l’effetto di comunicare all’Amministrazione finanziaria la cessazione del contratto e la conseguente cessazione anche dell’obbligo dichiarativo del canone ai fini delle imposte sui redditi, evitando così un sicuro accertamento fiscale per omessa dichiarazione di tutto o parte del reddito fondiario. Infine, vale la pena osservare che la soppressione delle sanzioni in questione trova applicazione non solo relativamente alle locazioni abitative in regime di cedolare secca ma anche nei confronti della c.d. “cedolare secca commerciale”, stante il richiamo operato dall’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 (c.d. “Legge di Stabilità 2019”) alle disposizioni di cui all’articolo 3 D.Lgs. 23/2011. In ultimo si evidenzia che la cancellazione del regime sanzionatorio analizzato nel presente contributo dovrebbe avere efficacia retroattiva, in conformità al principio del favor rei, e – dunque – non solo per le violazioni commesse a partire dal 30 giugno 2019 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto crescita, con la quale è stato inserito l’articolo 3bis sopra esaminato). ( Articolo di Cristoforo Florio pubblicato su “Euroconference News” )
